(Atualizado em 2026)

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, possui como base de cálculo o valor venal do imóvel, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional.

A expressão “valor venal”, entretanto, deve ser compreendida como o valor de mercado do bem na data da transação, refletindo as condições reais da negociação realizada entre as partes.

Durante muitos anos, diversos municípios passaram a adotar unilateralmente o chamado “valor venal de referência” como base de cálculo do ITBI — frequentemente superior ao valor efetivamente negociado — o que resultou em aumento significativo da carga tributária suportada pelos contribuintes.

A controvérsia foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.113, ocasião em que se firmou a seguinte tese:

“A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sendo presumido como verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte.”

Ainda segundo o STJ, o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valores genéricos ou tabelas internas, sendo-lhe facultado apenas revisar o valor declarado mediante regular procedimento administrativo, assegurados o contraditório e a ampla defesa.

Dessa forma, mostra-se indevida a prática de exigir o ITBI com base em valores de referência previamente fixados, quando estes não refletem o valor real da negociação.

Em razão dessa ilegalidade, é plenamente possível ao contribuinte buscar a restituição dos valores pagos a maior, por meio de ação de repetição de indébito tributário, nos termos do art. 165 do Código Tributário Nacional.

Ressalta-se que o direito à restituição alcança os valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos, contados da data do recolhimento, conforme disposto no art. 168 do CTN, acrescidos de correção monetária e juros legais.

Assim, a recente consolidação da jurisprudência do STJ representa importante avanço na proteção dos contribuintes, garantindo maior segurança jurídica e vedando práticas arbitrárias por parte da Administração Pública.

Diante desse cenário, recomenda-se a análise individualizada de cada caso, a fim de verificar a existência de valores pagos indevidamente e a viabilidade de sua recuperação.