Contrato de locação comercial e algumas peculiaridades

A lei 8245/91 regula a locação comercial e residencial, prevendo normas gerais, como deveres do locador e locatário, direito de preferência, garantias locatícias entre outras regras a serem aplicadas aos contratos.
Das modalidades indicadas pela lei, a locação não residencial possui peculiaridades de observância obrigatória pelos contratantes como o direito do locatário a renovação do contrato por igual período, desde que observadas cumulativamente as seguintes condições:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Portanto, se o locador não possui interesse na renovação por igual período, deve firmar o contrato com termo não superior a quatro anos.

Importante ressaltar que, o direito a renovação será extinto se o locatário não ajuizar a Ação Renovatória em no máximo um ano e no mínimo seis meses anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Ainda estipula a lei que, não havendo a prorrogação do contrato em decorrência de proposta de locação de terceiro em condições melhores, o locador e proponente deverão solidariamente ao locatário indenização correspondente aos danos.

Outra peculiaridade de importante observação é o fato de que nas locações comerciais, findo o prazo contratual estipulado o contrato cessará independentemente de notificação ou aviso, sendo considerada a locação prorrogada por tempo indeterminado caso o locatário permaneça por mais de trinta dias sem oposição do locador, mantendo-se neste caso, as condições do contrato.

Desta forma, havendo o interesse do locador na prorrogação da locação por período determinado, a fim de aplicação dos efeitos da rescisão antecipada, por exemplo, deverá incluir no contrato cláusula de renovação do prazo contratual por período pré-determinado.

A lei ainda prevê que falecendo o locatário de imóvel para fins não residenciais, ficam sub-rogados o espólio ou o sucessor no negócio, ou seja, mantem-se o contrato nos termos firmados junto ao de cujus.

Por fim, em casos de locação comercial, para concessão de liminar de desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, o locador deverá propor a ação em prazo não inferior a 30 dias do termo contratual ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

Para maiores esclarecimento contate-nos.

Cordialmente,

Roesel Advogados.

Érica Tacchi
Atualizado 09 de julho de 2021.