Há exigência legal de que o contrato de locação seja celebrado por um número mínimo de meses?

Inicialmente, importa ressaltar que é livre a estipulação de qualquer prazo que se entender desde que exista acordo entre o locador e locatário (Artigo 3º da Lei do Inquilinato- Lei 8.245/91).

Muito embora o prazo da locação seja de livre estipulação ainda se discute qual é o prazo ideal e se isso pode afetar nos direitos e deveres das partes da relação locatícia.

Os contratos de locação podem ser celebrados por prazo determinado ou não. No caso das locações por prazos determinados, é bastante comum que os contratos de locações residenciais sejam sempre de 12 (doze) meses, pelo menos é o que se observa na prática. Contudo a lei não estipula prazo mínimo ou máximo de duração do contrato. Este pode ser de 12 (doze), 24 (vinte e quatro), 30 (trinta meses), ou tantos meses quanto as partes acordarem.

Todavia, para os contratos com prazo inferior a trinta meses a lei 8.245/91, artigo 47 dispõe:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Ou seja, nas locações com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses a locação termina ao final do prazo, independentemente de notificação, aviso ou motivo. Ou seja, terminou o prazo de 30 (trinta) meses o proprietário poderá simplesmente pedir o imóvel e o locatário poderá entregar sem pagar multa ou qualquer tipo de indenização.

Por outro lado, se o proprietário e inquilino desejarem, poderão continuar a locação que passará a vigorar por prazo indeterminado, mas nesse a locadora terá condições taxativas elencadas anteriormente, especificando as únicas possibilidades de retomar o imóvel, o que pode lhe causar problemas.

Em outra análise, se o contrato de locação for feito por prazo inferior a trinta meses, como por exemplo 12 (doze) meses, terminado este prazo, o contrato de locação passará a vigorar por prazo indeterminado. Passando para o prazo indeterminado proprietário somente poderá retomar o imóvel através da chamada Denuncia Cheia ou Motivada. Em outras palavras o proprietário não poderá simplesmente pedir o imóvel ao locatário, o proprietário deverá justificar o seu pedido com uma das hipóteses taxadas na lei: (i) mútuo acordo, (ii) infração legal ou contratual; (iii) falta de pagamento; (iv) reparações urgente, (v) extinção do contrato de trabalho do locatário quando a locação se deu por este motivo; (vi) casos de uso próprio do imóvel: uso cônjuge companheiro (a), ascendente/descendente desde que não tenha outro imóvel próprio, qualquer que seja o estado civil deles, (vii) demolição para aumento da área ou (viii) se o contrato passar de 05 anos.

Com tudo isso, vimos que os contratos podem se dar por livre arbítrio das partes, mas nunca é interessante deixar o contrato vencer sem fazer novo aditivio, pois para retomar o bem poderá, a locadora, ter muitos problemas.