Há exigência legal de que o contrato de locação seja celebrado por um número mínimo de meses?

Inicialmente, importa ressaltar que é livre a estipulação de qualquer prazo que se entenda adequado, desde que exista acordo entre locador e locatário (artigo 3º da Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91).
Muito embora o prazo da locação seja de livre estipulação, ainda se discute qual é o prazo ideal e se isso pode afetar os direitos e deveres das partes na relação locatícia.
Os contratos de locação podem ser celebrados por prazo determinado ou indeterminado. No caso das locações por prazo determinado, é bastante comum que os contratos residenciais sejam firmados por 12 (doze) meses — pelo menos é o que se observa na prática. Contudo, a lei não estipula prazo mínimo ou máximo de duração do contrato. Este pode ser de 12 (doze), 24 (vinte e quatro), 30 (trinta) meses, ou qualquer outro prazo acordado entre as partes.
Todavia, para contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses, a Lei nº 8.245/91, em seu artigo 47, dispõe:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo o imóvel ser retomado:
I – nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento, ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando outro de sua propriedade, com a mesma finalidade, situado na mesma localidade, ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado na respectiva matrícula.
Art. 3º. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Ou seja, nas locações com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a locação se encerra automaticamente ao final do prazo, independentemente de notificação, aviso ou justificativa. Assim, terminado o prazo, o proprietário poderá reaver o imóvel, e o locatário poderá devolvê-lo sem pagar multa ou qualquer tipo de indenização.
Por outro lado, se proprietário e inquilino desejarem, poderão dar continuidade à locação, que passará a vigorar por prazo indeterminado. Nessa hipótese, o locador ficará sujeito às hipóteses taxativas previstas em lei para retomada do imóvel, o que pode limitar sua atuação.
Em outra análise, se o contrato de locação for celebrado por prazo inferior a 30 (trinta) meses — como, por exemplo, 12 (doze) meses —, ao término do prazo, a locação passará automaticamente a vigorar por prazo indeterminado. Nessa situação, o proprietário somente poderá retomar o imóvel por meio da chamada denúncia cheia ou motivada.
Em outras palavras, o proprietário não poderá simplesmente solicitar o imóvel ao locatário, devendo fundamentar seu pedido em uma das hipóteses legais, tais como: (i) mútuo acordo; (ii) infração legal ou contratual; (iii) falta de pagamento; (iv) necessidade de reparações urgentes; (v) extinção do contrato de trabalho do locatário, quando a locação estiver vinculada a este; (vi) uso próprio do imóvel, por si, cônjuge, companheiro(a), ascendente ou descendente que não possua imóvel próprio; (vii) demolição ou realização de obras; ou (viii) permanência da locação por mais de cinco anos.
Diante disso, verifica-se que, embora os contratos possam ser livremente estipulados pelas partes, não é recomendável permitir que o contrato vença sem a devida formalização de aditivo, pois a retomada do imóvel poderá se tornar significativamente mais complexa para o locador.