VEDAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS SOBRE PLACAS DE VENDE-SE EXPOSTAS

Antes de colocar qualquer placa de vende-se ou aluga-se em seu apartamento, é prudente verificar o que dispôs a convenção de condomínio, pois algumas delas, na sua maioria, preveem multa aos condôminos no caso de afixar placas, faixas e afins.

A colocação de faixas, adesivos ou banners nas sacadas ou janelas das unidades individuais constitui uma alteração de fachada o que é vedado pelos Art. 1.336, inciso III, do Código Civil e Art. 10, incisos. I e II, da Lei nº 4.591/64:

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I – alterar a forma externa da fachada;

Art. 1.336. São direitos do condômino:

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias

No julgamento do REsp 1483733/RJ, do Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), julgado em 25/08/2015, foi dada a seguinte definição: “5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior”.

Embora o inciso Art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal garanta o direito fundamental à propriedade, sabemos que este é mitigado na vida em condomínio. Afinal, abre-se mão da autonomia e liberdade, em prol dos benefícios de todos.

Caso na sua convenção de condomínio tenha essa vedação expressa, pode-se convocar uma assembleia para aprovação da inclusão no Regimento Interno ou utilizar do bom senso para com os condôminos para estabelecer regras sobre a fixação das placas e faixas. Na dúvida, procure a consultoria de um (a) advogado (a) de sua confiança.

Apesar de tudo isso, em Belo Horizonte/MG, a lei municipal 10.893/2015 regula a possibilidade de instalar placas de vendas nos imóveis, essa lei fez alterações na lei 8.616/03 (Código de Postura do Munícipio). Assim vejamos:

Art. 2º Ficam acrescentados ao art. 264 da Lei nº 8.616/03 os seguintes parágrafos:

“§ 1º Denomina-se engenho provisório de divulgação aqueles mencionados no inciso XI, cuja utilização observará o seguinte:

I – admitem-se, no máximo, dois engenhos provisórios de divulgação por imóvel anunciado;

II – cada anúncio ocupará a área máxima de 0,50m² (meio metro quadrado);

III – os anúncios conterão apenas indicação do anunciante, seu telefone e mensagem que indique a qual destinação o imóvel se encontra disponível;

IV – é vedada a instalação na área comum dos prédios, devendo o engenho ser afixado exclusivamente em vão de janela, vitrine ou similar da unidade habitacional ou comercial anunciada, observadas as regras contidas na convenção do condomínio;

V – poderá ser instalado apenas um engenho em lote ou terreno não edificado, diretamente sobre o solo, com área máxima de 1m² (um metro quadrado) e não ultrapassando a altura de 2m (dois metros), desde que fora da área destinada ao afastamento frontal mínimo, do fechamento do imóvel, de tapume ou barracão de obras.

§ 2º A instalação de engenhos provisórios de divulgação independe de autorização.

§ 3º A inobservância das normas do § 1º deste artigo sujeita o responsável pelo anúncio e, subsidiariamente, o proprietário do imóvel às sanções previstas em regulamento próprio.”. (NR)

Segue jurisprudência:

EMENTA: APELAÇÃO – CONDOMÍNIO – ÁREA COMUM – PUBLICIDADE VEDADA EM CONVENÇÃO – UTILIZAÇÃO DO ESPAÇO SEM AUTORIZAÇÃO – PRELIMINAR – FALTA INTERESSE AGIR – INDENIZAÇÃO MATERIAL – POSSIBILIDADE – PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – FIXAÇÃO ATRAVÉS DE ASSEMBLEIA GERAL – PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – APLICAÇÃO. Se a parte se utiliza indevidamente, sabendo ser vedado pelo condomínio, da área externa comum do edifício, para instalação de placa publicitária em sua fachada, a fim de auferir vantagem, é cabível a fixação de penalidade em favor do condomínio, se previsto na Convenção. Havendo previsão de fixação de penalidade nas normas condominiais, deve o feito ser extinto, sem resolução de mérito, por falta de interesse de agir, quanto ao pedido de indenização, que deverá ser fixado através de Assembléia Geral, como previsto. O cumprimento pelo réu do pedido exordial superveniente à distribuição do processo, não afasta o dever daquele de arcar com os ônus de sucumbência, tendo em vista que fora necessário o acionamento do Judiciário pela requerente para ver satisfeita sua pretensão, devendo ser condenada a parte que deu causa à propositura da ação, com fundamento no princípio da causalidade, a remunerar o trabalho desenvolvido pelo procurador da parte. (TJMG – Apelação Cível 1.0702.10.073826-0/001, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/12/2017, publicação da súmula em 23/01/2018)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – INOCORRÊNCIA – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – PLACAS EXTERNAS – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO
– Restando demonstrado que o recurso combate o desacerto da decisão fustigada, não há que se falar em violação ao princípio da dialeticidade.

– São elementos indispensáveis para configurar a responsabilidade e o conseqüente dever de indenizar: o dano causado a outrem; o nexo de causalidade; e a culpa.
– Agindo a requerida no exercício regular de um direito reconhecido pela convenção de condomínio, visando preservar a isonomia entre condôminos que se encontram na mesma situação jurídica, não há que falar em ato ilícito, elemento indispensável ao dever de indenizar. (TJMG – Apelação Cível 1.0713.10.004204-1/001, Relator(a): Des.(a) Alexandre Santiago , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/08/2015, publicação da súmula em 17/08/2015)

COMINATÓRIA – CONDOMÍNIO – FACHADA – PORTÃO – PLACA – ARQUITETURA DO PRÉDIO – OFENSA – ADEQUAÇÃO – MERCADORIAS NO PASSEIO – LIXO INCORRETAMENTE DISPOSTO – VEDAÇÃO. 1. Demonstrado que o portão e a placa instalados na fachada do edifício, com suas cores e tamanhos, prejudicaram a harmonia e a arquitetura do prédio, é procedente o pedido deduzido pelo condomínio, de adequação daquelas instalações às regras da convenção do condomínio e à legislação aplicável à espécie. 2. Provando o condomínio autor a incorreta exposição de mercadorias em área de uso comum do prédio, bem como a incorreta disponibilização do lixo para coleta, acolhem-se os correspondentes pedidos de obrigação de fazer e não fazer, para que cessem as condutas em tais sentidos. (TJMG – Apelação Cível 1.0713.08.079867-9/001, Relator(a): Des.(a) Guilherme Luciano Baeta Nunes , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/04/2010, publicação da súmula em 07/05/2010)