Quando o condomínio ainda não tem habite-se, quem é o responsável por pagar a taxa condominial?

A construtora deve arcar com as taxas de condomínio até que o comprador do imóvel tome posse do mesmo. Mesmo que a construtora alegue que tais cobranças foram previamente estabelecidas no Contrato de Promessa de Compra e Venda, importante saber que esta cláusula é ilegal e abusiva, não só por força das normas previstas no Código Civil (principalmente a redação do art. 1.345), como também e, principalmente, pelas normas de Defesa do Consumidor.

Depois de concluída a construção e recebido o “habite-se” é que se pode fazer a averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis, para a materialização da individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes.

Isto é o que determina a Lei em especial o artigo 44 da Lei 4.591/64:

“Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da de Desta forma entende-se que é impossível, a instituição de “condomínio edilício”, com objeto unidades imobiliárias sem a necessária individualização e discriminação, ou seja, sem a averbação da certificação da conclusão da construção nas correspondentes matrículas imobiliárias. Do mesmo modo, impossível a integração de unidades imobiliárias, sem tais atributos, a condomínio edilício já instalado.
Assim, por ser a certidão do habite-se um documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos o mesmo é documento essencial para a instituição condominial.
mora no cumprimento dessa obrigação.”

Ainda:

O inciso I do artigo 1332 estabelece textualmente que :

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;”.

Dessa forma, para que a convenção de condomínio seja registrada no cartório, é necessário que a construção tenha o “HABITE-SE” (o “Habite-se” nada mais é do que o Auto de Conclusão da Obra, uma Certidão expedida pela Prefeitura do local onde o imóvel está sendo construído, atestando que este está apto a ser habitado e supriu as exigências que as leis municipais estabelecem), ou seja: com o “habite-se”, o proprietário do imóvel tem a garantia de que a construção seguiu corretamente todas as previsões do projeto aprovado previamente, mas mesmo que os proprietários dos imóveis tomem posse antes mesmo da liberação do “ habite-se”, ( o que não deveria acontecer), a taxa condominial será de sua responsabilidade.

Dessa forma, nos casos em que a construtora atrasa na entrega do imóvel, fique atento: sem receber as chaves e tomar posse, a taxa é de responsabilidade da construtora, mas após ter a posse do imóvel que se dá pela tradição (mesmo que essa posse se dê somente pela entrega das chaves e não a transferência em si, tendo em vista que a mesma só acontecerá depois do “habite-se”), a taxa de condomínio será de responsabilidade de quem está na posse, sob o argumento de que nesse momento o consumidor poderá dele usar e gozar.

Nesse sentido, decisões dos Tribunais:

APELAÇÃO CIVIL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL – ENCARGOS CONDOMUNIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM – MANUTENÇÃO:
– Independente da previsão em cláusula contratual e da instituição do condomínio, a obrigação de arcar com as despesas condominiais somente surge após a efetiva imissão na posse do imóvel.
– A construtora que atrasa injustificadamente a entrega das chaves de imóvel pratica conduta antijurídica e deve reparar os prejuízos morais causados ao promitente vendedor.
– A indenização deve proporcionar à vítima satisfação na justa medida do abalo sofrido, sem enriquecimento sem causa, produzindo, no causador do mal, impacto suficiente para dissuadi-lo de igual e semelhante atentado.

(TJMG – Apelação Cível 1.0024.14.111630-1/001, Relator(a): Des.(a) Domingos Coelho , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/06/2018, publicação da súmula em 05/07/2018)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA -INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO HABITE-SE – ENTREGA DAS CHAVES NO PRAZO CONTRATUAL – POSSE DO BEM – CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.
(TJMG – Apelação Cível 1.0000.17.087657-7/001, Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/11/0017, publicação da súmula em 01/12/2017)