A locação de imóveis urbanos é regulamentada pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que estabelece normas gerais aplicáveis tanto às locações residenciais quanto às não residenciais, disciplinando deveres das partes, garantias locatícias, direito de preferência, hipóteses de retomada, entre outros aspectos contratuais.
No entanto, a locação comercial (ou não residencial) possui particularidades relevantes que exigem atenção específica do locador e do locatário.
Direito à Renovação do Contrato
Um dos principais diferenciais da locação comercial é o direito à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos cumulativamente os seguintes requisitos:
1.O contrato a ser renovado tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
2.O prazo mínimo do contrato, ou a soma dos contratos escritos e ininterruptos, seja de cinco anos;
3.O locatário explore o mesmo ramo de atividade no imóvel por, no mínimo, três anos ininterruptos.
Atendidos esses requisitos, o locatário poderá ajuizar Ação Renovatória para assegurar a continuidade da locação por igual período.
⚠️ Importante: o direito à renovação extingue-se se a ação não for proposta no prazo legal — ou seja, entre um ano e seis meses antes do término do contrato vigente.
Caso o locador não tenha interesse em se submeter à renovação compulsória, deve estruturar o contrato com prazo inferior a cinco anos, observando a estratégia contratual adequada.
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Proposta de Terceiro em Condições Mais Vantajosas
Se houver proposta de terceiro em condições superiores e o locador optar por não renovar o contrato, a lei prevê que, não concretizada a locação ao terceiro nas condições ofertadas, locador e proponente poderão responder solidariamente por indenização ao locatário pelos prejuízos causados.
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Prorrogação por Prazo Indeterminado
Encerrado o prazo contratual, a locação comercial cessa automaticamente, independentemente de notificação.
Todavia, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato será considerado prorrogado por prazo indeterminado, mantendo-se as demais cláusulas contratuais.
Caso o locador deseje nova locação por prazo determinado — inclusive para viabilizar aplicação de multa por rescisão antecipada — é essencial inserir cláusula expressa de renovação por prazo pré-fixado.
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Sub-rogação em Caso de Falecimento
No falecimento do locatário de imóvel comercial, o contrato não se extingue automaticamente. A lei determina a sub-rogação do espólio ou sucessor no negócio, preservando-se os termos contratuais firmados.
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Liminar de Desocupação
A Lei do Inquilinato prevê hipóteses específicas de liminar de desocupação em 15 dias, independentemente da oitiva da parte contrária, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel.
Para tanto, a ação deve ser proposta após o término contratual ou após o prazo de notificação para retomada, respeitando o intervalo mínimo de 30 dias.
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A adequada estruturação do contrato de locação comercial é fundamental para prevenir litígios e proteger o patrimônio das partes envolvidas.
Para orientação jurídica personalizada, nossa equipe está à disposição.
Roesel Advogados
Atualizado em fevereiro de 2026.