Quando o condomínio ainda não tem habite-se, quem é o responsável por pagar a taxa condominial?

Quando o condomínio ainda não possui o “habite-se”, a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial recai sobre a construtora até que o comprador tome posse do imóvel. Embora a construtora possa argumentar que a responsabilidade das taxas já estava prevista no Contrato de Promessa de Compra e Venda, é importante destacar que tais cláusulas são ilegais e abusivas, conforme as disposições do Código Civil (especialmente o artigo 1.345) e do Código de Defesa do Consumidor.

Após a conclusão da obra e a obtenção do “habite-se”, é possível realizar a averbação da construção no Registro de Imóveis, o que permite a individualização e discriminação das unidades imobiliárias. O artigo 44 da Lei 4.591/64 determina que, após a concessão do “habite-se”, o incorporador deve solicitar a averbação da edificação para formalizar a individualização das unidades, sendo responsável por eventuais perdas e danos. Dessa forma, sem o “habite-se”, não se pode instituir um condomínio edilício, pois a individualização e a discriminação das unidades são requisitos imprescindíveis.

O “habite-se” é, portanto, um documento essencial para a constituição do condomínio edilício, pois atesta que a obra foi concluída em conformidade com as exigências municipais e com o projeto aprovado. Sem ele, não é possível registrar a convenção do condomínio no cartório.

O artigo 1.332 do Código Civil estabelece que o condomínio edilício se institui por meio de um ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e deve constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva. Logo, a obtenção do “habite-se” é uma condição fundamental para que o condomínio seja formalmente constituído.

O inciso I do artigo 1332 estabelece textualmente que :

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;”.

Dessa forma, para que a convenção de condomínio seja registrada no cartório, é necessário que a construção tenha o “HABITE-SE” (o “Habite-se” nada mais é do que o Auto de Conclusão da Obra, uma Certidão expedida pela Prefeitura do local onde o imóvel está sendo construído, atestando que este está apto a ser habitado e supriu as exigências que as leis municipais estabelecem), ou seja: com o “habite-se”, o proprietário do imóvel tem a garantia de que a construção seguiu corretamente todas as previsões do projeto aprovado previamente, mas mesmo que os proprietários dos imóveis tomem posse antes mesmo da liberação do “ habite-se”, ( o que não deveria acontecer), a taxa condominial será de sua responsabilidade.

Dessa forma, nos casos em que a construtora atrasa na entrega do imóvel, fique atento: sem receber as chaves e tomar posse, a taxa é de responsabilidade da construtora, mas após ter a posse do imóvel que se dá pela tradição (mesmo que essa posse se dê somente pela entrega das chaves e não a transferência em si, tendo em vista que a mesma só acontecerá depois do “habite-se”), a taxa de condomínio será de responsabilidade de quem está na posse, sob o argumento de que nesse momento o consumidor poderá dele usar e gozar.

Nesse sentido, decisões dos Tribunais:

APELAÇÃO CIVIL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL – ENCARGOS CONDOMUNIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM – MANUTENÇÃO:

– Independente da previsão em cláusula contratual e da instituição do condomínio, a obrigação de arcar com as despesas condominiais somente surge após a efetiva imissão na posse do imóvel.

– A construtora que atrasa injustificadamente a entrega das chaves de imóvel pratica conduta antijurídica e deve reparar os prejuízos morais causados ao promitente vendedor.

– A indenização deve proporcionar à vítima satisfação na justa medida do abalo sofrido, sem enriquecimento sem causa, produzindo, no causador do mal, impacto suficiente para dissuadi-lo de igual e semelhante atentado.

(TJMG – Apelação Cível 1.0024.14.111630-1/001, Relator(a): Des.(a) Domingos Coelho , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/06/2018, publicação da súmula em 05/07/2018)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA -INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO HABITE-SE – ENTREGA DAS CHAVES NO PRAZO CONTRATUAL – POSSE DO BEM – CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

(TJMG – Apelação Cível 1.0000.17.087657-7/001, Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/11/0017, publicação da súmula em 01/12/2017)

Em síntese, a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial em um imóvel ainda sem o “habite-se” recai sobre a construtora até o momento em que o comprador tomar posse do imóvel. Mesmo que o contrato de promessa de compra e venda preveja cláusulas sobre o pagamento das taxas, estas são consideradas ilegais e abusivas, conforme as disposições do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor. Após a obtenção do “habite-se” e a efetiva posse do imóvel, a responsabilidade pela taxa condominial passa a ser do novo proprietário. Este momento é caracterizado pela entrega das chaves e a possibilidade de uso e gozo da unidade habitacional, independentemente de a transferência formal de propriedade ocorrer somente após a averbação do imóvel. Portanto, é essencial que tanto as construtoras quanto os consumidores estejam atentos a esses aspectos legais para evitar disputas e garantir o cumprimento das normas pertinentes à aquisição de imóveis.